Neste documento
- Porquê 90 dias (e não 30, nem 180)
- Pressupostos: o que tem de estar certo antes de lançar
- Fase 1 — Preparação (dia -14 ao dia 0)
- Fase 2 — Lançamento calibrado (dia 1 ao dia 7)
- Fase 3 — Monitorização activa (dia 8 ao dia 21)
- Fase 4 — Ajuste crítico (dia 22 ao dia 45)
- Fase 5 — Negociação e fecho (dia 46 ao dia 90)
- Checklist semanal de monitorização
- Quando o plano falha: causas e correcções
- Próximo passo
Porquê 90 dias (e não 30, nem 180)
Imóveis com preço alinhado aos comparáveis vendem em 45 a 90 dias. Vender em 30 significa quase sempre uma das seguintes coisas: preço abaixo do mercado, comprador pré-identificado, ou timing excepcional. Vender em mais de 90 dias significa quase sempre o oposto: preço desajustado, apresentação fraca ou canais de distribuição incompletos.
O método Alquimia é construído para a zona central desta distribuição: preparar bem, lançar calibrado, monitorizar com frequência, ajustar cedo se necessário. O objectivo não é "vender rápido" — é vender ao preço certo, sem queimar o imóvel no mercado.
Pressupostos críticos
Antes de iniciar o plano, confirmar:
- Documentação completa: caderneta actualizada, certidão permanente, licença de utilização, ficha técnica de habitação, CE (certificado energético), plantas.
- Decisão interna alinhada: todos os proprietários concordam com a venda e com o intervalo de preço.
- Preço-âncora definido: baseado em Análise Comparativa de Mercado (ACM), não em expectativa.
- Timing fiscal avaliado: se aplicável, simulação de mais-valia com contabilista.
- Compromisso Alquimia assinado: acordo escrito com plano documentado.
Sem estes pressupostos, o cronograma atrasa. Cada um destes pontos é discutido em detalhe nos artigos de referência da Equipa Alquimia.
Fase 1 — Preparação (dia -14 ao dia 0)
Objectivo: chegar ao dia 1 com tudo pronto para distribuição 360º no mesmo dia.
| Marco | Prazo | Responsável |
|---|---|---|
| Documentação recolhida e validada | dia -14 | Proprietário + consultora |
| ACM apresentada e preço-âncora decidido | dia -10 | Consultora |
| Destralhamento e mini-obras (se aplicável) | dia -7 | Proprietário |
| Shooting fotográfico profissional | dia -5 | Fotógrafo parceiro |
| Texto de apresentação aprovado | dia -3 | Consultora |
| Vídeo e planta com cotas | dia -2 | Equipa Alquimia |
| Plano de distribuição aprovado | dia -1 | Consultora + proprietário |
Price Match neste ponto: validar que o preço-âncora está alinhado com 5 comparáveis vendidos nos últimos 12 meses (INE — IPHab + histórico KW Command + registo predial).
Fase 2 — Lançamento calibrado (dia 1 ao dia 7)
Objectivo: concentrar atenção nos primeiros 7 dias, que definem 60% da narrativa do imóvel no mercado.
Canais activados em simultâneo no dia 1
- Portais (Idealista, Imovirtual, Casa Sapo, Supercasa) com anúncio completo
- KW Command — partilha 50/50 com todos os profissionais com licença AMI válida
- Instagram + LinkedIn (Reels + Carrossel) com 3 ângulos diferentes
- Email à base de contactos segmentada (compradores activos na zona)
- Meta Ads — campanha de alcance limitada à zona + perfil de comprador
Regra: mesmo conteúdo visual, mesma mensagem, mesmo dia. Coerência multiplica impacto.
KPIs a medir no dia 7
- Visualizações únicas nos portais (meta: >800 em Cascais/Oeiras, >500 em Amadora/Almada)
- Pedidos de informação (meta: >8)
- Visitas agendadas (meta: >4)
- Segundas visitas (meta: >1)
Fase 3 — Monitorização activa (dia 8 ao dia 21)
Objectivo: validar que o preço está a funcionar antes de intervir.
Ponto de situação semanal entre consultora e proprietário, documentado por email:
- Métricas da semana vs. meta
- Feedback qualitativo dos visitantes (3 razões mais ouvidas)
- Comparação com comparáveis concorrentes lançados no mesmo período
Decisão no dia 21
| Sinal | Diagnóstico | Acção |
|---|---|---|
| Muitas visualizações, poucas visitas | Preço alto para o segmento | Reavaliar preço ou reforçar narrativa/fotografia |
| Muitas visitas, nenhuma proposta | Expectativas não correspondem ao imóvel | Reajustar posicionamento ou micro-obras |
| Poucas visualizações | Distribuição insuficiente ou preço muito alto | Rever anúncio + investimento em Meta Ads |
| Visitas e propostas abaixo do preço | Gap de preço real de mercado | Decisão: aceitar, negociar ou esperar |
Fase 4 — Ajuste crítico (dia 22 ao dia 45)
Objectivo: se não houve oferta aceitável, executar o primeiro e único ajuste com impacto. Dois ajustes sucessivos transmitem insegurança e "queimam" o imóvel.
Opções de ajuste
- Preço: redução alinhada com dados (tipicamente 3-5% se o diagnóstico for preço).
- Apresentação: re-shooting, novo vídeo, reescrita do anúncio.
- Distribuição: reforço de investimento Meta Ads + activação de parceiros internacionais se aplicável.
- Condições: flexibilidade em prazos, mobiliário incluído, etc.
Regra Alquimia: ajustar uma dimensão por vez, medir 7 dias, decidir. Ajustar tudo simultaneamente destrói a leitura causa-efeito.
Fase 5 — Negociação e fecho (dia 46 ao dia 90)
Esta fase assume que há pelo menos uma proposta concreta. O papel da consultora aqui é sobretudo de preservação de valor:
- Enquadramento de contrapropostas com dados de mercado
- Gestão do processo de CPCV (minuta revista por parcerias externas no âmbito do suporte jurídico se necessário)
- Coordenação com notário, banco, contabilista
- Monitorização de prazos do CPCV até à escritura
Tempo médio CPCV → escritura em Portugal: 60 a 90 dias (dependendo de crédito bancário e documentação).
Se a venda for a pronto, pode fechar mais rápido. Se depender de aprovação de crédito, os 90 dias podem alargar para 120.
Checklist semanal de monitorização
Para usar directamente. Copia para o teu email ou caderno.
SEMANA [N] — [DATA]
Imóvel: [referência]
Consultora: [nome]
MÉTRICAS
☐ Visualizações únicas portais: ___
☐ Pedidos de informação: ___
☐ Visitas realizadas: ___
☐ Segundas visitas: ___
☐ Propostas recebidas: ___ (valor: ___ €)
FEEDBACK QUALITATIVO
3 comentários mais ouvidos:
1. _______________
2. _______________
3. _______________
COMPETIÇÃO
Imóveis concorrentes lançados esta semana na zona: ___
Variação de preço de comparáveis: ___%
DECISÃO
☐ Manter plano
☐ Ajuste menor (anúncio, fotografia)
☐ Ajuste de preço
☐ Reunião com proprietário (dia __)
Quando o plano falha
Causas frequentes, por ordem de frequência:
Preço inicial desalinhado
65% dos casos. Diagnóstico: poucos cliques ou muitos cliques sem conversão.
Apresentação fraca
15% dos casos. Diagnóstico: cliques sem pedidos. Fotografia ou texto não fazem justiça.
Distribuição incompleta
10% dos casos. Diagnóstico: anúncio só em um ou dois portais. Falta LinkedIn, Meta Ads, rede 50/50.
Tempo do proprietário
10% dos casos. Diagnóstico: visitas difíceis de agendar. Afasta compradores qualificados.
Cada causa tem correcção documentada. A Equipa Alquimia aplica esta grelha em cada reunião quinzenal.
Próximo passo
Se leste até aqui, tens dois caminhos:
Caminho A — Fazer sozinho. Usa este documento como guia e executa. Pode funcionar. Provavelmente vais descobrir que alguns passos exigem ferramentas ou contactos que não tens (fotografia profissional, Meta Ads, rede 50/50, KW Command).
Caminho B — Fazer com a Equipa Alquimia. Agendamos o primeiro telefonema com a consultora. Em 48 horas após esse telefonema, entregamos um plano personalizado para o teu imóvel com preço-âncora, cronograma concreto e orçamento de campanha.
Agendar reunião de qualificação
Primeira conversa sem compromisso. Percebemos o teu imóvel, o teu timing e as tuas prioridades. De seguida, enviamos um plano personalizado em 48 horas.
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